出售自有土地和建筑物产生的资本收益与就业收入等其他收入分开缴纳所得税和居民税。您必须在房地产转让次年的 2 月 16 日至 3 月 15 日之间提交最终纳税申报表并纳税。

１．计算应税资本收益

转让收入是通过从买方收到的金额（转让收入）减去获取财产的成本（购置成本）和出售财产的成本（转让成本）来计算的。

应税转让收入金额=转让收入金额-（取得成本+转让成本）
什么是取得成本？

除开店费外，还包括经纪费、登记费、印花费、房产购置税等。对于建筑物，从建筑物的购置成本中扣除与使用年限相对应的折旧费用。

什么是转让费？

这包括经纪费、登记费、印花费、建筑物拆除费和支付给租户的驱逐费。

２．税金计算方法

税额是通过应税资本利得乘以税率来计算的。

税额=应税资本利得×税率

税率根据房地产的所有权期限是“5年以下”还是“5年以上”而有所不同。

■ 持有期间为5年以下时，“短期资本收益” → 39.63%（所得税：30.63%、居民税：9%）
■ 持有期间超过5年时：“长期资本收益” → 20.315%（所得税：15.315%、居民税：5% ）

需要注意的是，上述持有期限的确定与实际持有期限不同。它取决于截至房产出售当年 1 月 1 日已经过了多少年。

当非日本居民出售房地产时

如果您在转让当年的次年 1 月 1 日在日本没有地址，则无需缴纳上述住民税。如果资本利得金额为负，则您无需提交资本利得纳税申报表，但如果在出售房地产时扣除了预扣税，您可以通过提交最终纳税申报表获得该金额的退税。关于需要缴纳预扣税的情况，请参阅外国人（非居民）在日本出售房地产时的税金。此外，由于它不属于住宅房地产转让的范围，因此私人住宅的以下例外情况不适用。住宅房地产和出租房地产（收入房地产）的税率相同，但就住宅房地产而言，私人住宅有以下例外情况。

出售房屋时的例外情况

如果满足某些条件，例如当您出售您居住的房屋和场地时，或者当您在 12 月 31 日（即您不再住在那里三年后）出售您曾经居住的房屋和场地时，则可以使用以下例外情况。

１．售房屋并获得资本利得时 (１)　3,000 万日元特别扣除的例外

对于长期和短期资本收益，在计算应税资本收益金额时，某些项目最多可扣除 3,000 万日元。转让收入：转让价格-（收购成本+转让成本）-3000万日元如果转让收入在3000万日元以下，税额为零。

(２)　减免税率的例外情况

如果您拥有房屋超过10年，（1）适用特别扣除3000万日元后的应税长期资本收益将按以下减免税率计算。

应税长期资本利得金额

6000万日元为止	14.21％	所得税10.21％　　住民税4％
超过6,000万円日元	20.315％	所得税15.315％　 住民税5%

(３)　更换（交换）的例外情况

如果在出售房屋的前一年至次年的三年期间内更换（交换）自己的房屋，且满足转让价格为 1 亿日元以下等特定条件，且自出售当年 1 月 1 日起拥有该房产已超过 10 年，且在该房屋中居住超过 10 年，则可以享受资本收益的特别延期纳税。但是，上述（1）特别扣除3000万日元或（2）特别减免税率是可选的。

２　如果您出售房屋并产生转让损失

截至出售当年的1月1日，拥有5年以上的房屋如果出现转让损失，则转让损失金额可以按照以下（a）或（b）与当年的其他收入合并。如果存在当年无法合计的转让损失金额，可以从次年起三年内结转并从每年的收入中扣除（收入总额超过3000万日元的当年除外）。

(Ⅰ) 购买新房时的例外情况

如果您在出售房屋的前年至次年的三年内购买了新房，并且年底您有与购买新房相关的抵押贷款余额，在一定条件下，您可以计算损益并结转扣除出售房屋的损失。

(ⅱ) 不购买新房的例外情况

如果您在房屋买卖合同签订前一天出售有抵押贷款余额的房屋，在一定条件下，您可以计算房屋出售损失（最多为抵押贷款余额扣除房屋转让对价后的余额），并结转扣除。 详情请查看

详细请参考 国税厅网站