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Effective Strategies For Selling Your Home
如何高价卖出自己的房产
为了顺利并以更好的条件出售您的房地产，了解房地产销售流程并提前做好准备非常重要。
在这里，我们将为那些考虑在日本购买私人住宅的人，介绍选择房地产公司的要点、合格的售价以及如何吸引房产等如何快速高价出售的注意事项。
什么时候是出售房地产的最佳时机？
出售房地产的原因根据卖方的情况而有所不同，但通过提前检查房地产市场趋势，您可以确定出售的最佳时机。截至2021年，新型冠状病毒的传播和东京奥运会的举办对房地产价格走势有何影响？从东日本房地产信息网络系统（East Japan Rains）的《大东京地区二手公寓合同每平方米单价趋势》看，东京都地区虽然因新冠危机导致房地产行业自我约束，2020年4月出现暂时下降，但由于实际需求和投资需求增加，价格主要在市中心转向上涨，并保持上涨趋势。
像现在这样不断上涨的房地产价格被认为是出售的好时机。很难想象这种上涨趋势会持续多久，但由于房地产价格受到多种因素的影响，因此很难预测。我们建议您咨询熟悉房产面积的房地产公司，以确定何时出售。
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换房时，是“先买”还是“先卖”？
很多人在考虑搬家时都会关心如何进行“卖房”和“买新房”。卖出和买入是可以并行进行的，但是时机很难匹配，结果就会是“先卖”还是“先买”，你就根据情况来处理。
先买的情况
【优点】
- 您可以花点时间购买新房。
- 搬进新房后，房子就会被出售，所以不会有临时住房的租金负担。
- 由于房屋在空置状态下出售，可以进行房屋清洁和家居装修，改善外观印象。
- 由于房屋是空置的，因此无需参加潜在购房者的参观。
- 安排参观很容易，更多的潜在买家可以参观。由于潜在买家可以花时间仔细观察房产，因此他们更容易在购买时做出具体考虑。
- 房地产公司可以举办开放日（实地参观），让更多的潜在买家参观。
- 为新房子里的新生活制定计划很容易。
【缺点】
- 由于销售价格尚未确定，因此很难制定购买新房的财务计划。
- 如果你现在的住所还有抵押贷款，想要对新房办理抵押贷款，就会有一个抵押贷款重叠的双贷期，同时你还需要准备首付。
- 金融机构可能会要求在一定期限内一次性偿还现有住房贷款，而在此期限内偿还（出售）贷款可能会成为一种负担。
- 即使空缺后，管理费和保险费等固定成本也必须继续支付。
*为了提前进行搬迁，需要一定的财务余地。
如果是预售的话
【优点】
- 由于销售价格是固定的，手头还剩下多少钱一目了然，因此可以为购买新房制定合理的财务计划。
- 没有双重贷款的风险，因此无需急于出售，您可以慢慢来，直到可以按您想要的条件出售。
【缺点】
- 如果出售成功，在房产交接之前就需要搬家，所以如果找不到新房，就要收取临时住房的租金，搬到临时住房和搬新房的费用就会增加。
- 由于房屋是在居住时出售的，因此根据访客的购买要求调整日程、参观期间打扫房间、整理房间等准备工作需要时间和精力。
- 当然，即使符合条件的搬迁地出售，也不能立即签订购房合同。
虽然取决于出售原因、可用时间等个人情况，但在出售房产方面我们建议“先买后买”。此外，当房地产价格上涨时，就像东京市中心的情况一样，推迟销售可能会导致价格上涨
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信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
なるべく複数の不動産会社に売却査定を依頼しましょう。インターネットや電話で物件の情報を伝えれば、不動産会社は無料で売却査定を行います。
売却査定には、登記簿謄本に記載の情報（物件の所在、土地・建物面積、マンション名、階数等）を元に机上で査定を行う簡易査定と、実際に物件に訪問し、物件の状況の確認、調査を行った上で詳細に査定する「訪問査定」の2種類ありますが、簡易査定であれば１～2日程で査定が可能です。
まずは、簡易査定を依頼し、提示された査定価格やデータの根拠、査定までの応対などを比較して訪問査定を依頼する会社を選び、その中から売却を依頼する会社を選びましょう。
不動産会社選びのポイント
■ 売却する物件やそのエリアに強いか
不動産会社は、会社ごとに特色があり取り扱う物件の種類やエリアが異なります。不動産会社のサイトを確認して、物件の周辺のエリアで取り扱いが多いか、戸建やマンション、投資物件等、どのような物件を得意としているかチェックしましょう。また、周辺での販売実績を担当者に確認しましょう。
■ 物件を広く効果的に広告宣伝してもらえるか
買主を見つけるためには、購入検討者に物件情報を見てもらえるようPRすることが大切です。不動産会社は、自社HPや各種不动产情报サイト等の媒体を利用して物件の宣伝活動を行います。高画質で見栄えの良い写真は購入検討者に好印象を与えます。室内を360度確認できるVR画像やパノラマ画像は、空間をくまなく見渡せ室内の雰囲気をリアル感じ取れるため訴求力があります。室内にセンスの良い家具を配置して物件を魅力的に見せるホームステージングと言う手法もあります。どのような宣伝活動が可能か提案してもらい、物件をより効果的にＰＲしてくれる不動産会社を選びましょう。
■ 査定価格が他社と大きく乖離していないか
不動産会社に査定価格とその根拠を提示してもらったら、その中から他社の査定価格や相場価格と大きくずれていない不動産会社を選びましょう。不動産会社は、売主から売却の依頼を受けられるよう、高めの査定価格を提示するということもあり得ます。高すぎる価格で売り出してしまうとなかなか買い手が見つからず、結果的に値下げをしないと売れないということになり、無駄に売却に時間をかけてしまうことになります。
■ 営業担当は不動産知識や経験が豊富で信頼できるか
通常、売却の際には一つの物件に対し一人の営業担当が、売却活動から交渉、契約、引渡しまで対応します。売却を成功させるには担当者の手腕によるところも大きいため、信頼できる営業担当を選びましょう。
- 査定価格について根拠を説明しているか、周辺相場やマーケットを把握しているか。
- 説明の内容が分かりやすいか。質問に対して丁寧に分かりやすく説明してくれるか。
- 問合せや質問に対するレスポンスは速いか。
- 売主の立場に立って親身にアドバイスをしてくれるか。
- 不動産取引における慣習や専門的知識を持ち、宅地建物取引士の資格を有しているか。
適正な売出価格を決める
不動産会社が提示する査定価格は、相場から見て3か月程度で売れると思われる価格です。査定価格を基準に、売主の希望や売却にかけられる期間を考慮した上で、不動産会社は価格を再提案しますが、最終的には売主が売出価格を決めます。 時間がかかってもできるだけ高く売却したい場合は、相場より高くても希望の価格で売りに出すことは可能です。売却期間にある程度の期限がある場合は、査定価格より少し高めの価格で売り出し、一定期間買い手が見つからない場合は、価格の見直しをして、いつ頃までに売却する、というイメージを持つのが良いでしょう。 また、不動産の売買では、興味を持った買主が申込をする際に、「値引きしてもらえれば買う」というように値引き交渉をすることが多いため、値引き前提で、売却可能な価格より高めに設定しておくことをお勧めいたします。
お部屋を魅力的にアピールする
売却物件に居住中の場合は、購入検討者に、できるだけ良い印象を持ってもらえるよう、事前に掃除してより綺麗な状態で見学者を迎えましょう。特に、玄関、リビング、水回り、バルコニーは見学者がチェックしたい場所です。汚れが目立つ箇所があるとお部屋の印象が悪くなってしまい、値引き交渉の対象になってしまいます。収納スペースも見学者に見てもらえるよう整理整頓しておきましょう。内覧時は室内の照明をONにして、明るい印象を与えることも１つの方法です。また、タバコやペットの匂いなど生活臭もマイナス要因になりますので、換気や消臭剤等を利用して臭いを取り除くようにしましょう。
お部屋が空室の場合は、プロのハウスクリーニングの利用や、前述のホームステージング、VR画像内に家具を設置するバーチャルステージングでお部屋を魅力的にアピールすることが可能です。
室内の状況によっては、リフォームをした方が良い場合もありますが、リフォーム内容が購入者の希望に合わない場合もありますので、不動産会社の担当と相談してから決めることをお勧めいたします。
不動産売却は一般的に約3か月かかると言われていますが、売出から契約、引渡しまで、そのほとんどのプロセスを不動産会社に任せることになります。より良い条件で不動産を売却できるよう、信頼できる不動産会社を選びましょう。
メルクリウスでは、お客様お一人お一人のお悩み、ご要望にじっくり取り組むことを心掛けて不動産売却のサポートを行っております。不動産価格の無料査定も秘密厳守にて承っておりますので、どうぞお気軽にお問合わせ下さい。